Informationen für Bauherren

Die Dauer des Baugenehmigungsverfahrens können Sie entscheidend beeinflussen und verkürzen:

1. Auswahl eines erfahrenen Architekten

Ihr Architekt sollte Erfahrung mit der Art des von Ihnen beabsichtigten Bauvorhabens nachweisen können und entsprechende Referenzen vorlegen.

2. Bauberatung

Ein Info-Gespräch im Rathaus, ggf. gemeinsam mit Ihrem Architekten verschafft einen ersten Überblick über die baurechtlichen Erfordernisse zur Verwirklichung Ihres Projekts. Ihr Architekt erhält einen Überblick über die Anforderungen an die einzureichenden Bauvorlagen und evtl. Besonderheiten des Baugenehmigungsverfahrens.

3. Einhaltung des Bebauungsplans

Jede Abweichung von den Festsetzungen eines Bebauungsplans oder Abweichungen von örtlichen Bauvorschriften sowie der materiellen Vorschriften der Landesbauordnung verursacht in der Regel eine umfangreiche Prüfung. Dies bringt zwangsläufig eine längere Bearbeitungsdauer mit sich.

4. Vorabstimmung mit Fachbehörden des Kreises und des Landes bei be-
stimmten Bauvorhaben (i.d. R. bei sogenannten Sonderbauten)

Es ist evtl. hilfreich, mit der jeweils im Verfahren zu beteiligenden Fachbehörde eine Vorabstimmung durchzuführen. Meistens geht es um Fragen des Arbeitsschutzes, des Immissionsschutzes, des Brandschutzes, des Naturschutzes oder des Denkmalschutzes.

5. Vollständigkeit der Bauvorlagen

Die größten Verzögerungen in den Baugenehmigungsverfahren sind auf unvollständig oder in zu geringer Zahl eingereichte Bauvorlagen zurückzuführen! Die Genehmigungsdauer verlängert sich drastisch, wenn die Bauaufsichtsbehörde erst mit der Vervollständigungen der Unterlagen beschäftigt wird.

Grob unvollständige Anträge sind nach den Vorschriften der Landesbauordnung kostenpflichtig zurückzuweisen! Wichtig ist, dass die Bauvorlagen nach den Anforderungen der Bauprüfverordnung durch Ihren Architekten erstellt werden. Bei Sonderbauten empfiehlt sich in 5facher, im Übrigen in 3facher Ausfertigung einzureichen, damit andere Stellen gleichzeitig beteiligt werden können.

6. Zustellung der Baugenehmigung

Sollten Sie Ihre Genehmigung sehr dringend benötigen, wird Ihnen eine persönliche Abholung angeboten. Sie werden ggf. telefonisch oder per E-Mail informiert, wo und bis wann Sie die Baugenehmigung abholen können.
Andernfalls werden die Unterlagen per Post zugestellt

Nehmen Sie das kostenlose Angebot der Bauberatung im Rathaus wahr. Ein Gespräch mit Ihnen, ggf. unter Beteiligung Ihres Architekten gibt Aufschluss über die im Genehmigungsverfahren zu berücksichtigenden Planungsschritte. Ein solches Informationsgespräch kann die Verfahrenszeit erheblich verkürzen und gibt Ihnen Aufschluss darüber, ob das Stellen eines Antrags überhaupt Erfolgsaussichten hat. Bitte haben Sie jedoch Verständnis dafür, dass Bauberatung nur innerhalb der Öffnungszeiten sowie nach vorheriger Vereinbarung stattfinden kann.

Ein Vorbescheid dient dazu, rechtsverbindlich zu klären, ob auf einem Grundstück ein bestimmtes Vorhaben grundsätzlich zulässig ist. Im Rahmen einer Bauvoranfrage kann sowohl die bauplanungsrechtliche als auch die bauordnungsrechtliche Zulässigkeit eines Bauvorhabens geklärt werden.

Ein Vorbescheid, der sich allein auf die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens bezieht, ist bereits ein Ausschnitt aus dem feststellenden Teil einer künftigen Baugenehmigung . Eine solche grundsätzliche "Bebauungsgenehmigung" hat jedoch nur den bodenrechtlichen Aspekt der Bebaubarkeit eines Grundstücks zum Inhalt. Eine Freigabe zur Ausführung erfolgt erst später durch eine zu erteilende Baugenehmigung .

Die besondere Bedeutung eines Vorbescheids liegt darin, dass auch unter dem Gesichtspunkt relativ geringer Bearbeitungskosten Rechtsicherheit z. B. für den Kauf eines Baugrundstücks erlangt wird. Die Geltungsdauer eines Vorbescheids beträgt 2 Jahre und kann auf formlosen, schriftlichen Antrag jeweils bis zu 1 Jahr (auch rückwirkend) verlängert werden.

Als Bauvorlagen erforderlich sind zumindest:

• Antragsformular
• Lageplan Maßstab 1:500 oder 1:1000
• Baubeschreibung
• Bauentwurfsskizze

Ein Bauantrag ist für alle genehmigungspflichtigen Vorhaben erforderlich. Gemäß Landesbauordnung für das Land NRW bedürfen

• die Errichtung
• die Änderung
• die Nutzungsänderung und
• der Abbruch baulicher Anlagen

grundsätzlich einer Baugenehmigung vor Realisierung. Nur in ganz bestimmten Fällen ist eine Baugenehmigung entbehrlich.

Dies gilt für:

• genehmigungsfreie Vorhaben (§ 65 BauO NRW)
• genehmigungsfreie Anlagen (§ 66 BauO NRW)
• Genehmigungsfreistellung(§ 67 BauO NRW)

Im Übrigen gilt eine Baugenehmigung für 3 Jahre. Sie erlischt, wenn nicht innerhalb von 3 Jahren nach Zustellung mit der Ausführung des Bauvorhabens begonnen oder die Bauausführung für 1 Jahr unterbrochen wurde. Auf schriftlichen Antrag kann die Gültigkeitsdauer ggf. auch rückwirkend jeweils um 1 Jahr verlängert werden.

Der Bauantrag wird je nach Vorhaben entweder im

• vereinfachten Genehmigungsverfahren (§ 68 (1) Satz 1 und 2 BauO NRW) 
  oder
• nichtvereinfachten Genehmigungsverfahren (§ 68 (1) Satz 3 BauO NRW 
  behandelt.

Das sogenannte vereinfachte Genehmigungsverfahren findet bei der Mehrzahl von Vorhaben Anwendung und stellt daher in der Praxis das Regelverfahren dar.

Der behördliche Prüfumfang kann sich hierbei auf die Einhaltung bauplanungsrechtlicher Vorschriften und von wesentlichen Sachverhalten des Bauordnungsrechts beschränken. Neben der planungsrechtlichen Zulässigkeit wird daher lediglich die Übereinstimmung mit den landesrechtlichen Vorschriften über

• die Bebauung der Grundstücke mit Gebäuden
• Abstandflächen
• Übernahme von Abstandflächen auf andere Grundstücke
• Spielflächen
• Gestaltung
• Anlagen der Außenwerbung und Warenautomaten
• Stellplätze und Garagen, Abstellplätze für Fahrräder
• bauliche Maßnahmen für besondere Personengruppen
• Brandschutz (bei Sonderbauten)
• örtliche Bauvorschriften

geprüft.

Aus diesem Grund obliegt dem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser (i.d.R. dem Architekten) eine besondere Verantwortung hinsichtlich der Beachtung und Einhaltung der bauplanungs- und bauordnungsrechtlichen Vorschriften. Für die Einhaltung des öffentlichen Baurechts bleibt letzten Endes jedoch immer der Bauherr verantwortlich!

Dem Bauantrag sind mindestens folgende Bauvorlagen beizufügen:

• Antragsformular
• Lageplan
• Bauzeichnung
• Baubeschreibung
• Bauzahlenberechnungen
• Erhebungsbogen für die Baustatistik

Einer umfassenden bauaufsichtlichen Prüfung unterliegen nach § 68 (1) Satz 3 BauO NRW nur noch große Sonderbauten:

• Hochhäuser
• bauliche Anlagen mit mehr als 30 m Höhe
• bauliche Anlagen und Räume mit mehr als 1.600 m² Grundfläche
• Verkaufsstätten mit mehr als 700 m² Verkaufsfläche
• Messe- und Ausstellungsbauten
• Büro- und Verwaltungsgebäude mit mehr als 3.000 m² Geschossfläche
• Kirchen und Versammlungsstätten mit Räumen für mehr als 200 Personen
• Sportstätten mit mehr als 1.600 m² Grundfläche oder mehr als 200 Zuschauerplätzen, 
  Freisportanlagen mit mehr als 400 Tribünenplätzen
• Sanatorien und Krankenhäuser, Entbindungs-, Säuglings-, Kinder- und Pflegeheime
• Kindergärten- und horte mit mehr als 2 Gruppen oder mit dem Aufenthalt für
• Kinder dienende Räume außerhalb des Erdgeschosses sowie Tageseinrichtungen für Behinderte und alte Menschen
• Gaststätten mit mehr als 40 Gastplätzen oder Beherbergungsbetriebe mit mehr als 30 Betten und Vergnügungsstätten
• Schulen, Hochschulen und ähnlichen Einrichtungen
• Abfertigungsgebäude von Flughäfen und Bahnhöfen
• Justizvollzugsanstalten und bauliche Anlagen für den Maßregelvollzug
• baulichen Anlagen und Räume, deren Nutzung mit Explosionsgefahr oder erhöhter Brand-, Gesundheits- oder Verkehrsgefahr verbunden ist, und Anlagen, die am 1. Januar 1997 in der Vierten Verordnung zur Durchführung des Bundesimmissionsschutzgesetzes enthalten waren
• Garagen mit mehr als 1.000 m² Nutzfläche
• Camping- und Wochenendplätze
• Regale mit mehr als 9 m Lagerhöhe (Oberkante Lagergut)
• Zelte, soweit sie nicht Fliegende Bauten sind.

Dem Bauantrag sind mindestens folgende Bauvorlagen beizufügen:

• Antragsformular
• Lageplan
• Bauzeichnung
• Baubeschreibung
• Bauzahlenberechnungen
• Erhebungsbogen für die Baustatistik

Die Baugenehmigung kann für die meisten Vorhaben nach Durchlauf des vereinfachten Genehmigungsverfahrens erteilt werden.

Im Baugenehmigungsverfahren erfolgt eine Vorprüfung hinsichtlich

• Vollständigkeit
• Notwendigkeit zur Beteiligung anderer Behörden
• Beteiligung von Sachverständigen

Entspricht ein Vorhaben den Vorschriften des Planungs-, des Bauordnungsrechts sowie bestimmten anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften, wird die Baugenehmigung erteilt. Sie erlischt, wenn nicht innerhalb von 3 Jahren nach Zustellung mit der Ausführung des Bauvorhabens begonnen oder die Bauausführung für 1 Jahr unterbrochen wird. Falls die Baugenehmigung noch nicht in Anspruch genommen wurde, kann auf schriftlichen Antrag die Frist jeweils um 1 Jahr verlängert werden. Dies ist auch rückwirkend möglich.

Ist die Baugenehmigung erteilt, hat der Bauherr im weiteren Verfahren verschiedene Dinge zu beachten:

Baubeginnanzeige

Der Bauherr sendet 1 Woche vor Baubeginn die Baubeginnanzeige an die Bauaufsichtsbehörde.

Nachträgliche bauliche Änderungen

Umplanungen, neue Nutzungen und statische Veränderungen, die sich nachträglich ergeben haben, sind umgehend und vor Ausführung als Nachtrag bei der Bauaufsichtsbehörde zu beantragen.

Anzeige der Rohbau-Fertigstellung

Der Bauherr zeigt bei der Bauaufsichtsbehörde die Fertigstellung des Rohbaus an. In der Regel findet eine Besichtigung durch die Bauaufsicht statt.

Anzeige der abschließenden Fertigstellung

Der Bauherr zeigt bei der Bauaufsichtsbehörde die Fertigstellung des Gebäudes an. In der Regel findet eine Besichtigung durch die Bauaufsicht statt.

Unter bestimmten in § 67 BauO NRW geregelten Voraussetzungen ist die Errichtung oder Änderung von Wohngebäuden mittlerer und geringer Höhe einschließlich ihrer Nebengebäude und Nebenanlagen (Garagen etc.) ohne Baugenehmigung zulässig.

Folgende Voraussetzungen müssen erfüllt sein:

1. Das Vorhaben entspricht den Festsetzungen eines rechtsverbindlichen qualifizierten Bebauungsplans bzw. eines rechtsverbindlichen vorhabenbezogenen Bebauungsplans,

2. die Erschließung ist im Sinne des Baugesetzbuchs gesichert und

3. die Gemeinde hat nicht innerhalb eines Monats nach Eingang der Bauvorlagen erklärt, dass das Genehmigungsverfahren durchgeführt werden soll.

Unter diesen Voraussetzungen sind auch Nutzungsänderungen von Gebäuden, deren Errichtung oder Änderung bei geänderter Nutzung genehmigungsfrei wäre, von der Genehmigungspflicht freigestellt.

Auch für dieses Verfahren sind Bauvorlagen gemäß Bauprüfverordnung durch einen Architekten zu erstellen und der Genehmigungsbehörde vorzulegen. Die Einzelheiten des Freistellungsverfahrens sind in § 67 BauO NRW geregelt.

Der Bauherr hat, sofern die Voraussetzungen für ein Freistellungsverfahren erfüllt sind, ein Wahlrecht, d.h. er kann auch über das vereinfachte Genehmigungsverfahren eine Baugenehmigung erlangen. Der Vorteil des Freistellungsverfahrens mag darin liegen, dass keine Baugebühren anfallen. Der Nachteil sind demgegenüber jedoch die Risiken, die durch eine fehlende Präventivprüfung der Bauaufsicht dem Bauherrn und dem Architekten auferlegt werden.

Sollte sich doch herausstellen, dass die Festsetzungen des Bebauungsplans nicht eingehalten werden, hat dies in der Regel die sofortige Stilllegung der Baustelle zur Folge. Ist das Vorhaben schon fertiggestellt, so handelt es sich formal juristisch um einen "Schwarzbau" mit entsprechenden Konsequenzen.

Bauvorhaben von geringer Bedeutung und mit geringem Gefahrenpotenzial bedürfen keiner präventiven Kontrolle durch ein bauaufsichtliches Genehmigungsverfahren.

Hierzu gehören z.B.

• Gartenhäuser (kleiner 30 m³ und im Innenbereich)
• Einfriedungen (unter bestimmten Voraussetzungen)
• Stellplätze (kleiner 100 m²)
• bauliche Anlagen zur Garten- und Freizeitgestaltung etc.

Die vollständige Auflistung und Definition genehmigungsfreier Vorhaben befindet sich in § 65 BauO NRW.

Die Genehmigungsfreiheit entbindet jedoch nicht von der Verpflichtung zur Einholung evtl. erforderlicher Genehmigungen oder Erlaubnissen nach anderen Vorschriften.
Hier wäre z. B. das Denkmalschutzgesetz NRW zu nennen. Zu beachten sind in diesem Zusammenhang ebenfalls örtliche Bauvorschriften sowie Festsetzungen eines Bebauungsplans, die ein genehmigungsfreies Vorhaben möglicherweise überhaupt
nicht zulassen.

Bei vermeintlich genehmigungsfreien Vorhaben empfiehlt sich, zuvor den Service einer kostenlosen Bauberatung bei der Bauaufsicht der Stadt Meckenheim wahrzunehmen

Die Errichtung oder die Änderung von haustechnischen Anlagen wie z. B. Heizungs-, Wasserversorgung und Abwasseranlagen sind von der Genehmigungspflicht freigestellt (§ 66 BauO NRW).

Vor Benutzung solcher Anlagen muss der Bauherr sich jedoch vom Unternehmer oder von einem Sachverständigen eine Bescheinigung darüber ausstellen lassen, dass die Anlagen den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht. Diese Bescheinigung ist der zuständigen Bauaufsichtsbehörde vorzulegen, sofern dies verlangt wird.

Der Abbruch baulicher Anlagen ist vielfach mit größeren Gefahren verbunden als die Errichtung baulicher Anlagen. Gemäß Landesbauordnung bedarf der Abbruch baulicher Anlagen grundsätzlich einer Baugenehmigung vor Realisierung. Nur für bestimmte genehmigungsfreie Vorhaben (§ 65 BauO NRW) ist eine Baugenehmigung entbehrlich.

Im Übrigen gilt eine Abbruchgenehmigung für 3 Jahre. Sie erlischt, wenn nicht innerhalb von 3 Jahren nach Zustellung mit Ausführung begonnen oder die Ausführung für 1 Jahr unterbrochen wurde.

Auf schriftlichen Antrag kann die Gültigkeitsdauer ggf. auch rückwirkend jeweils um 1 Jahr verlängert werden.

Als Bauvorlagen sind zumindest erforderlich:

• die Benennung des Grundstücks, auch nach Straße Hausnummer, auf dem die Abbruchmaßnahme durchgeführt werden soll,
• ein Auszug aus der Liegenschaftskarte/Flurkarte (§ 2 Abs 2) mit der Darstellung der Lage des Abbruchvorhabens,
• die Bezeichnung des Abbruchvorhabens,
• eine Beschreibung der abzubrechenden baulichen Anlagen nach ihrer wesentlichen Konstruktion und des vorgesehenen Abbruchvorgangs mit Angabe dererforderlichen Sicherungsmaßnahmen,
• Angaben über den Verbleib des Abbruchmaterials,
• die Benennung der Abbruchunternehmerin oder des Abbruchunternehmers

Gelegentlich sind Grundstücke ungünstig geschnitten, zu klein oder verfügen nicht über eine gesicherte öffentliche Erschließung (Zugang, Zufahrt). Hier entstehen Schwierigkeiten, die Bauwünsche mit dem öffentlichen Recht in Einklang zu bringen.

In solchen Fällen können mit dem Instrument der Baulast Lösungen gefunden werden. Wenn beispielsweise das eigene Grundstück zu klein ist, um die erforderlichen Abstandflächen auf ihm selbst nachzuweisen, kann der Nachbar die fehlende Fläche als Baulast auf seinem Grundstück übernehmen. Dies ist auch für die Übernahme einer Stellplatzverpflichtung denkbar oder für die Sicherung der öffentlichen Erschließung.

Diese Regelungen werden dann als Baulast in das Baulastenverzeichnis eingetragen, welches von der Baugenehmigungsbehörde der Stadt Meckenheim geführt wird. Ein solches Eintragungsverfahren ist nicht unkompliziert, weswegen eine Bauberatung im Vorfeld von Genehmigungsverfahren empfohlen wird. Zur Durchführung des Verfahrens sind spezielle Bauvorlagen erforderlich.

Beim Erwerb eines Grundstücks ist es ratsam, neben dem Grundbuch auch das Baulastenverzeichnis einzusehen oder einsehen zu lassen.

Die Teilung eines bebauten Grundstücks bedarf zu ihrer Wirksamkeit der Genehmigung der Bauaufsichtsbehörde. Ein Grundstück ist bebaut, wenn sich auf ihm bauliche Anlagen, insbesondere Gebäude befinden. Es gilt selbst dann als bebaut, wenn bauliche Anlagen noch nicht fertiggestellt sind. Bei Gebäuden ist dies schon der Fall, wenn nur der Keller oder die Gründung vorhanden ist.

Bitte beachten Sie die Anforderungen an die Bauvorlagen.

Die Gebühren für die Baugenehmigung, die erforderlichen Prüfungen, Überwachungen, Abnahmen etc. werden nach der Allgemeinen Verwaltungsgebührenordnung (AVerwGebO) für das Land Nordrhein-Westfalen festgesetzt. Sie richten sich nach der Höhe der Rohbausumme, die nach einer Landesverordnung unabhängig von den Angaben des Bauherrn errechnet wird.

In einigen Sonderfällen kann die Gebühr auch nach den Herstellungskosten ermittelt werden. Gebührenpflichtig ist auch die Ablehnung oder Zurücknahme eines Bauantrags.